Qu'est-ce que les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont l'ensemble des sommes versées lors d'une transaction immobilière nécessitant l'intervention d'un notaire. Contrairement à leur nom, le notaire ne conserve qu'une petite partie — la majorité est reversée à l'État et aux collectivités.
Ces frais couvrent : la rémunération du notaire (émoluments), les droits de mutation (taxes versées à l'État), les débours (frais administratifs avancés) et la CSI (contribution de sécurité immobilière, 0,10 %).
Composition des frais de notaire
Quatre éléments forment les frais de notaire. Voici leur répartition pour un bien ancien :
| Composante | Description | Part du total | Exemple (200 000 €) |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Taxes reversées à l'État et aux collectivités | ~80 % | ~12 600 € |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée pour l'acte et les vérifications | ~10 % | ~2 394 € |
| Débours | Frais avancés (cadastre, documents administratifs…) | ~8 % | ~900 € |
| CSI | Contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) | ~2 % | ~200 € |
Barème des émoluments 2026 (+ TVA 20 %)
| Tranche de prix | Taux HT |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Montants et tarifs 2026-2026
Bien ancien — taux majoré 2026 (5 %)
| Prix d'achat | Frais estimés | % du prix |
|---|---|---|
| 150 000 € | 11 500 € – 13 000 € | 7,7 % – 8,7 % |
| 200 000 € | 15 000 € – 16 500 € | 7,5 % – 8,3 % |
| 300 000 € | 22 000 € – 24 000 € | 7,3 % – 8,0 % |
| 500 000 € | 36 000 € – 39 000 € | 7,2 % – 7,8 % |
Bien neuf — frais réduits
| Prix d'achat | Frais estimés | % du prix |
|---|---|---|
| 200 000 € | 4 000 € – 6 000 € | 2,0 % – 3,0 % |
| 300 000 € | 6 000 € – 9 000 € | 2,0 % – 3,0 % |
| 500 000 € | 10 000 € – 15 000 € | 2,0 % – 3,0 % |
Facteurs qui influencent les frais
Principal facteur. Plus le prix augmente, plus les frais augmentent en valeur absolue (le % reste stable).
Différence majeure : 7-8 % vs 2-3 %. Provient des droits de mutation quasi-nuls dans le neuf.
Depuis 2026, beaucoup de départements ont augmenté les droits de mutation de +0,5 point.
Le mobilier valorisé séparément réduit l'assiette de calcul des frais. Économie possible de 500 à 1 500 €.
Une mainlevée d'hypothèque sur le bien vendu génère des frais supplémentaires (~200-300 €).
Succession, indivision, dossier complexe : les débours peuvent aller de 500 € à plus de 2 000 €.
Comment estimer vos frais ?
Exemple — bien ancien à 250 000 € : 250 000 × 7,5 % = 18 750 €
Comment réduire légalement ses frais ?
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1Déduire le mobilier
Faites valoriser séparément cuisine équipée, meubles intégrés et équipements dans l'acte. Les frais ne s'appliquent qu'à la partie immobilière. Économie potentielle : 500 à 1 500 €. Cette astuce est particulièrement avantageuse si vous achetez un bien pour l'exploiter en meublé de tourisme, où la présence de mobilier qualitatif est une exigence légale.
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2Négocier une remise sur les émoluments
Pour tout achat > 100 000 €, le notaire peut légalement accorder jusqu'à 20 % de réduction sur ses émoluments. Demandez-le explicitement — c'est légal et peu connu.
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3Acheter neuf
Les frais passent de 7-8 % à 2-3 %, soit une économie de 10 000 à 20 000 € sur un bien à 300 000 €. Voir notre guide →
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4Séparer les frais d'agence
Si les honoraires d'agence sont à votre charge, veillez à ce qu'ils soient payés séparément du prix de vente — ils ne doivent pas entrer dans l'assiette de calcul.
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5Vérifier les exonérations locales
Certaines zones (ANRU, QPV, primo-accédants…) bénéficient d'abattements spécifiques. Renseignez-vous auprès de votre notaire.
Questions fréquentes
Les droits de mutation et les taxes ne sont pas négociables : ce sont des impôts fixés par la loi.
En revanche, pour les transactions > 100 000 €, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments. Il suffit de le demander — cette remise doit être appliquée uniformément à tous ses clients remplissant les mêmes critères.
En France, c'est l'acheteur qui règle les frais de notaire. Le vendeur ne paie généralement que la mainlevée d'hypothèque (si le bien est hypothéqué) et ses propres actes spécifiques.
Il est possible de négocier un partage avec le vendeur, mais cela doit être formalisé dans le compromis de vente et reste rare.
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Frais totaux | 7-8 % | 2-3 % |
| Droits mutation | ~5,8-6,3 % | 0,715 % |
| Sur 200 000 € | ~16 000 € | ~4 600 € |
La différence provient quasi-exclusivement des droits de mutation, quasi-inexistants dans le neuf. Voir le guide neuf →
Oui. Les frais s'ajoutent au prix d'achat dans le calcul du budget global. Pour un bien à 200 000 € avec 16 000 € de frais, vous devez disposer de 216 000 € au total.
La majorité des banques demandent à ce que ces frais soient couverts par votre apport personnel. Pour anticiper cette dépense et planifier combien de temps il vous faudra pour constituer la somme nécessaire, vous pouvez utiliser un simulateur d'épargne afin de définir vos versements mensuels optimaux.
Si l'ajout des frais de notaire fait dépasser votre taux d'endettement maximum (35 %), une solution est de restructurer vos dettes en cours via un regroupement de crédits : cela permet de réduire vos mensualités existantes et de redonner de la marge à votre capacité d'emprunt immobilier.
Les frais sont versés à la signature de l'acte authentique de vente (acte définitif), et non lors du compromis. En pratique, le notaire vous demandera de provisionner les fonds quelques jours avant la signature pour que le virement soit effectif le jour J.
Dans ces cas, les frais notariaux (émoluments + débours) représentent 1 à 2 % de la valeur des biens. Les droits de succession ou de donation (impôts perçus par l'État) sont distincts et s'ajoutent selon le lien de parenté et les abattements applicables.
Conseil patrimonial : financer son apport avec son portefeuille boursier
Si vous prévoyez de revendre une partie de vos actions pour financer vos frais de notaire et votre apport, ne le faites pas à l'aveugle. Un stock screener vous aidera à analyser vos positions et à identifier lesquelles liquider en priorité selon les tendances du marché — et lesquelles conserver pour préserver votre patrimoine sur le long terme.
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