Quel est le montant des frais de notaire pour un achat ancien ?

Pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d'achat. Pour un bien à 200 000 €, il faut prévoir environ 14 000 à 16 500 €.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l'ancien que dans le neuf ?

La différence vient des droits de mutation (DMTO) : environ 5,8 % dans l'ancien contre 0,715 % dans le neuf. Ces taxes représentent 80 % des frais totaux.

La hausse des droits de mutation 2026 s'applique-t-elle partout ?

Non. La hausse de 0,5 point (4,5 % → 5 %) est optionnelle pour les départements. Elle ne s'applique pas aux primo-accédants ni aux biens neufs.

Peut-on déduire le mobilier des frais de notaire ?

Oui. Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, meubles intégrés), sa valeur peut être déduite du prix de vente pour le calcul des frais, à condition qu'elle soit clairement identifiée dans l'acte.

Frais de notaire achat ancien 2026 : calcul, barème et exemples

À retenir

✓Taux moyen : 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien immobilier ancien
✓Composition : droits de mutation (~80 %), émoluments notaire (~10 %), débours + CSI (~10 %)
✓Hausse 2026 : beaucoup de départements ont augmenté leurs droits de mutation à 5 % (au lieu de 4,5 %)
✓Exemple : bien à 250 000 € → environ 18 000 à 20 000 € de frais
✓Réductions légales : déduire le mobilier, négocier jusqu'à 20 % sur les émoluments

Pourquoi les frais sont-ils élevés dans l'ancien ?

Les frais de notaire pour l'achat d'un bien ancien représentent entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Ce taux élevé s'explique principalement par les droits de mutation, des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales, qui représentent à elles seules environ 80 % du total des frais.

Ces droits de mutation rémunèrent l'État et le département pour l'enregistrement officiel du changement de propriétaire. Ils n'existent pratiquement pas dans le neuf, d'où la grande différence de taux.

⚠️ Ne confondez pas : La grande majorité des "frais de notaire" ne va pas au notaire lui-même. Ses émoluments ne représentent qu'environ 1 à 1,5 % du prix — le reste (droits de mutation, débours) transite par le notaire mais est reversé à l'État et aux collectivités.

Composition détaillée des frais pour un bien ancien

Pour un bien ancien, les frais se décomposent en quatre éléments :

Composante	Taux indicatif	Pour 200 000 €	Destinataire
Droits de mutation (DMTO)	5,81 % à 6,32 %	11 620 € à 12 640 €	État + Collectivités
Émoluments du notaire (TTC)	~1,0 % à 1,5 %	~2 394 €	Notaire
Débours	Forfait	700 € – 1 200 €	Tiers (cadastre, etc.)
Contribution sécurité immobilière (CSI)	0,10 %	200 €	État
Total estimé	7,0 % – 8,0 %	14 914 € – 16 434 €

Détail des droits de mutation

Les DMTO se calculent ainsi (pour un taux départemental à 5 %) :

Droit départemental : 5,00 % × prix
Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % × droit départemental = 0,1185 %
Droit communal : 1,20 % × prix
Total DMTO : 6,3185 % (arrondi à 6,32 %)

Avec le taux standard de 4,5 %, le total DMTO est d'environ 5,81 %.

Barème des émoluments 2026 (+ TVA 20 %)

Tranche de prix	Taux HT
0 à 6 500 €	3,870 %
6 500 € à 17 000 €	1,596 %
17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Montants par prix d'achat — tableau 2026

Estimations avec le taux majoré 2026 (5 %) applicable dans la majorité des départements :

Prix d'achat	Droits mutation	Émoluments TTC	Débours + CSI	Total estimé	% du prix
100 000 €	6 319 €	1 672 €	1 000 €	8 991 €	9,0 %
150 000 €	9 478 €	2 033 €	1 050 €	12 561 €	8,4 %
200 000 €	12 638 €	2 394 €	1 100 €	16 132 €	8,1 %
250 000 €	15 797 €	2 794 €	1 100 €	19 691 €	7,9 %
300 000 €	18 956 €	3 194 €	1 100 €	23 250 €	7,8 %
400 000 €	25 274 €	3 993 €	1 200 €	30 467 €	7,6 %
500 000 €	31 593 €	4 792 €	1 200 €	37 585 €	7,5 %
600 000 €	37 911 €	5 591 €	1 200 €	44 702 €	7,4 %
800 000 €	50 548 €	7 190 €	1 400 €	59 138 €	7,4 %

Taux DMTO appliqué : 6,3185 % (taux majoré 2026). Émoluments selon barème officiel + TVA 20 %. Débours estimés forfaitairement.

Avec le taux standard 4,5 % (anciens départements) :
Pour 200 000 € : DMTO = 11 614 € → Total ≈ 15 108 € (7,6 %)
Pour 300 000 € : DMTO = 17 421 € → Total ≈ 21 715 € (7,2 %)
Utilisez notre simulateur pour tester les deux taux.

Impact de la hausse des droits de mutation 2026

Depuis le 1er janvier 2026, une loi autorise les départements à porter leurs droits de mutation de 4,5 % à 5 %. Une grande majorité des départements ont adopté ce nouveau taux.

Prix d'achat	Frais taux standard (4,5 %)	Frais taux majoré (5 %)	Surcoût
150 000 €	~11 700 €	~12 600 €	+750 €
200 000 €	~15 100 €	~16 100 €	+1 000 €
300 000 €	~21 700 €	~23 300 €	+1 500 €
500 000 €	~35 100 €	~37 600 €	+2 500 €
600 000 €	~42 000 €	~44 700 €	+3 000 €

⚠️ Exceptions importantes : La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants dans certains départements (dérogation possible), ni aux biens neufs (où les droits de mutation restent à 0,715 %).

3 façons légales de réduire vos frais

1 Valoriser le mobilier séparément

Si le logement est vendu avec une cuisine équipée, des meubles intégrés, des équipements (VMC, climatisation, etc.), demandez à les faire valoriser séparément dans l'acte notarié. Les frais de notaire ne s'appliquent qu'à la partie immobilière.

Exemple : Pour un bien à 220 000 € comprenant une cuisine équipée estimée à 8 000 €.
Base de calcul des frais : 212 000 € au lieu de 220 000 €. Économie estimée : ~600 à 700 €.

2 Négocier une remise sur les émoluments

La loi autorise le notaire à accorder une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur ses émoluments pour toute transaction supérieure à 100 000 €. Il suffit de le demander explicitement — cette pratique reste peu connue mais est légale et encadrée.

3 Acheter neuf plutôt qu'ancien

Si votre projet le permet, un bien neuf réduit les frais de 60 à 70 %. Pour un achat à 300 000 €, la différence est de l'ordre de 15 000 à 18 000 €. Découvrez les frais du neuf →

Questions fréquentes — Achat ancien

Quel est le montant moyen des frais pour 200 000 € dans l'ancien ? +

Pour un bien ancien à 200 000 €, les frais de notaire s'élèvent à :

Taux standard (4,5 %) : environ 15 000 à 15 500 € (7,5 %)
Taux majoré 2026 (5 %) : environ 16 000 à 16 500 € (8,1 %)

Utilisez notre simulateur pour une estimation précise.

La hausse 2026 des droits de mutation s'applique-t-elle à mon département ? +

La majorité des départements français ont voté la hausse à 5 % en 2026. Pour savoir si votre département a adopté ce taux, renseignez-vous auprès de votre notaire ou consultez le site de votre conseil départemental. En cas de doute, anticipez avec le taux à 5 % pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Les frais sont-ils les mêmes pour une maison et un appartement ? +

Oui, le mode de calcul est identique pour une maison et un appartement anciens. La seule différence peut venir des débours, légèrement variables selon les actes administratifs spécifiques (règlement de copropriété pour un appartement, par exemple).

Peut-on intégrer les frais de notaire dans son prêt immobilier ? +

Théoriquement oui, certains prêts à 110 % permettent de financer le prix du bien + les frais de notaire. En pratique, la plupart des banques exigent que les frais de notaire soient couverts par l'apport personnel.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ? +

Pour une résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles des impôts.

Pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être intégrés dans le prix de revient du bien pour les amortissements (LMNP) ou dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

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